[자격증] 공인중개사란 무엇인가? - 공인중개사의 모든것

공인 중개사는 영어명칭이 Licensed Real Estate Agent이며, 아무래도 공인중개사법에 나온 정의를 말하는 것이 공인중개사를 알아보는 가장 정확한 방법입니다.

공인중개사법 제2조
"공인중개사"라 함은 이 법(공인중개사법)에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.

 

국가전문자격증 중 하나이며, 공인중개사 사무소를 등록하려면 이 자격증이 필요합니다. 그렇기때문에 자격증 대여행위가 굉장히 많았고 무등록, 무자격 중개업시 징역 3년또는 3천만원이하의 벌금으로 형량이 강화되고 단속이 강해짐에도 여전히 자격증대여가 활발합니다. 현재 단일 자격증 시험 중 가장 응시인원이 많은 것으로도 유명합니다. 수능, 삼성그룹 SSAT, 서울시 9급 공무원, TOEIC 시험과 함께 대한민국 5대 시험이기도 합니다. 13회(2002년) 시험에서는 26만명까지 응시접수했으나, 시장 경쟁이 치열해지고 부동산 경기가 죽으면서 2013년에는 응시접수자가 6만명 선까지 줄어들었다가 조금씩 응시자가 늘어나 26회부터 20만명이 넘은 인원이 몰리고 있습니다.

 

『(전략)...국토교통부 등에 따르면 이날(2016년 10월 29일) 실시되는 공인중개사 시험에는 지난해보다 약 4만 명 늘어난 19만1508명이 최종 응시했다. 2015년도 응시인원(15만280명)보다 27.4%가량 늘었다. 연령대별로 보면 10대와 20대·30대 등 이른바 젊은 층이 크게 증가했다. 10대의 경우 2015년도 143명에서 2016년에는 517명으로 무려 261.5%, 20대는 1만3928명에서 2만1936명으로 57.4%, 30대는 4만4394명에서 5만8,665명으로 32.1% 증가했다. 이는 전체 시험접수 인원 증가율(27%)을 뛰어넘는 수치다. 반면 40대와 50대 응시인원은 전년에 비해 24%, 18% 증가하는 데 그쳤다. 60대 증가율은 3% 증가에 그쳤으며 70대의 경우 응시인원이 지난해보다 감소했다...(후략)』
출처: 국제신문 2016-10-29 기사

위 기사에서 볼 수 있듯이 최근 극심한 취업난때문에 10대~30대 등의 젊은 층이 많이 응시하고 있습니다. 미성년자에 해당이 된다면 공인중개사 자격은 취득할 순있지만 공인중개사법 제10조 등록의 결격사유에 해당하여 중개사무소를 개설등록할 수 없을뿐만아니라 소속공인중개사, 중개보조원도 될 수 없습니다. 시험은 1년에 딱 1번만 있으며 8월 중순 접수, 본시험은 10월 마지막 토요일입니다. 여담으로 속칭 서울 에어쇼와 같은 날이라서 성남시 수정구 주변에서 시험 도중 소음 가능성이 높습니다. 이게 몇 년간 문제가 되어오기도 했습니다. 그래서 공인중개사 시험 덕분에 당일 오전에는 비행스케줄이 없습니다. 한국산업인력공단에서 시행하므로 Q-NET 홈페이지에서 접수합니다. 공인중개사법 제30조(손해배상 책임등에 관한보장)에 의하면 개업공인중개사는 업무를 개시하기 전에 제1항 및 제2항의 규정에 의한 손해배상책임을 보장하기 위하여 대통령령이 정하는 바에 따라 보증보험 또는 제42조의 규정에 의한 공제에 가입하거나 공탁을 하여야 합니다. 보통 중개업소마다 적게는 1억원에서 많게는 수억원까지 보험(거의 대부분 1억원입니다.)에 가입되어 있습니다. 다만, 무등록 불법 업소나 브로커 등을 통해 중개 받다가 사고가 터졌을 경우 울고불고 해도 한 푼도 못 받는다. 한도내에선 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받을 수 있으나 배상 한도가 초과된 상태라면 공제 또는 보증보험 또는 공탁으로 손해배상을 받지못할수도 있습니다. 이경우엔 민사소송을 통해서 손해배상을 받아낼 수 있습니다. 부동산학과가 있는 인서울 대학교는 중앙대학교, 건국대학교, 한성대학교, 명지대학교가 있습니다.

 

공인중개사 자격증을 취득하면 부동산 중개업을 할 권리가 생깁니다. 거리에서 많이 보는 "OO부동산", "XX부동산" 등이 바로 개업 공인중개사 사무실입니다. "복덕방"이라는 명칭으로도 부르기도 하는데 이는 개업공인중개사사무실과 다릅니다. 일명 자격시험 시행전에 중개를 업으로 영위했던 기득권을 보호하기 위해 자격증없이 중개업을 가능하게 국가에서 업무에 제한조건을 걸어 인정해주는 중개인입니다. 예전과 다르게 자격증 쓰임새는 다양하고 무한한 발전가능성이 있습니다. 최근 상경대생들이 많이 시험에 응시하기도 합니다. 금융권 취업함에 최소한의 스펙이고 이는 부동산대출을 주업무로하는 은행등 금융업에 부동산지식을 많이 요하고 대출등 업무에서 부동산에 관한 필요한 지식이 요구 되기 때문입니다. 한국자산관리공사 대졸(5급) 사원 공채에서 가산점을 줍니다. 공무원 시험/경찰공무원에서는 토익 600점이나 컴활 2급을 받았을 때와 동일하게 2점의 가산점을 줍니다. 학점은행제도에서 학점인정이 됩니다. 다만 80학점을 따면 전문학사 학위를 주는데 그 중 16학점을 채울수있는 아주 좋은 과목입니다.

공인중개사 시험은 1차, 2차 모두 같은 날에 봅니다. 이는 타자격시험과 달리 응시인원이 많기 때문에 주관식 채점 인원부족등으로 주관식 시험을 시행할 수없어 모두 객관식 식으로 보기 때문입니다. 한 해에 1,2차를 모두 합격하면 최종합격 되며, 한 해에 1차만 합격하고 2차는 떨어진다면, 다음 1회에 한해1차가 면제되어 2차만 치르면 되고, 한 해에 1차는 떨어지고 2차는 합격한다면,1차, 2차 모두 떨어진 것과 똑같은 결과입니다. 매년 8월 중순에 접수해 10월(마지막 토요일)에 시험이 있습니다. 1차, 2차 모두 각 과목 40문제(총 200문제)이며 과락(40점 미만)없이 평균 60점 이상(즉 120문제 이상 정답)이어야 합니다. 예를 들어, 1차 시험의 경우 부동산학개론에서 80점을 받았을 경우 민법에서 40점만 받아도 평균 60점으로 1차 합격이 가능합니다. 2016년도까지는 1차(2과목)시험을 오전에 본 후 오후에 2차(2과목)시험을 쉬는시간 없이 150분동안 진행하였지만, 2017년 28회 시험부터 2차 과목 중 중개사법령 및 중개실무와 공법과목을 본 후 30분의 휴식시간 이후 마지막 과목인 공시법 및 세법에 대해 시험을 치룹니다(분리시행). 총 시험 시간은 같습니다. 이는 150분(2시간 30분동안) 움직이지 못하고 3과목을 응시해야하는 불편함으로 수많은 민원 등으로 해결되었습니다. 1차2차 모두 총 5과목이지만 사실상 민법, 민사특별벌, 부동산학개론 공인중개사법, 지적법, 부동산등기법, 세법, 국토계획법, 도시개발법, 도시및 주거환경 정비법, 건축법, 주택법,농지법 등으로 세분화 됩니다.

 

1차는 다음과 같습니다.

과목 1 (1차): 부동산학개론, 부동산감정평가론
부동산의 사회적인 용도와 투자에 필요한 각종 경제금융지식을 배우는 과목입니다.

 

(1)부동산학개론 (85%)

부동산학 총론: 개념과 분류, 특성

부동산학 각론

1) 경제론: 수요와 공급, 가격이론, 경기변동
2) 시장론: 시장, 입지 및 공간구조론
3) 정책론: 정책의 의의 및 기능, 토지정책, 주택정책, 부동산 조세정책
4) 금융 증권론
5) 개발 및 관리론: 이용 및 개발, 관리, 마케팅

 

(2)부동산 감정평가론(15%)

감정평가의 기초이론, 감정평가방식, 부동산 가격 공시제도

 

과목 2 (1차): 민법, 민사특별법
개인과 개인 간의 계약을 전반적으로 배우고, 그중에서 부동산 거래에 관련한 것들을 집중적으로 파고듭니다. 이는 민법과목에서 계약만을 가르치는 것은 아니지만 공인중개사로서 배우는 모든 내용들은 부동산을 두고 이뤄지는 계약과 연결되어 있기 때문입니다.

(1) 민법(85%)

총칙 중 법률행위

물권법 (질권 제외)

계약법 (총칙, 매매, 교환, 임대차)

 

(2) 민사특별법 (15%)

주택임대차보호법

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

가등기담보 등에 관한 법률

부동산 실권리자명의등기에 관한 법률

상가건물 임대차보호법

 

2차는 다음과 같습니다.

과목 3 (2차): 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령, 부동산 중개실무
공인중개사에게 법적으로 요구되는 윤리사항과 각종 실무원칙을 묻게 됩니다.
(1) 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 (70%)
(2) 부동산 중개실무 (30%)

 

과목 4 (2차): 부동산공시법(부동산등기법, 측량 관련법), 부동산 관련 세법
정부가 부동산에 관련된 법적사항을 공개하는 원칙 및 방법과 부동산을 거래하거나 소유할 때 필요한 세법에 대해 배웁니다.
(1) 부동산등기법 (30%)
(2) 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제2장 4절 및 3장 (30%)
(3) 부동산 관련 세법(40%). 단, 상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외

 

과목 5 (2차): 부동산공법
정부가 개인의 부동산 거래 및 개발을 규제하거나 허가할 때 어떤 기준과 절차를 준수하는지를 배웁니다.
(1) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 (30%)
(2) 도시개발법, 도시 및 주거환경정비법 (30%)
(3) 주택법, 농지법, 건축법 (40%)

 

최근 취업 불황으로 인해서인지, 20~30대 연령층의 시험응시량이 증가하면서, 매 년 역대급 응시생수를 기록하고 있습니다. 시험 주관처에서 합격생 수를 조절하기 위해, 시험 난이도가 점차 증가하고 있는 셈입니다. 동차 합격을 목표로 둘 경우 2차를 합격하여도 1차가 불합격이거나 평균 60점이 되어도 1,2차 중 어느 한 과목에서 과락이 되면 불합격이 되니 시험 공부시 전략적인 부분도 필요합니다. 

 

참고로 공인중개사법 제10조의 규정에 의하여 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 않거나 집행유예 기간에 있는 경우 공인중개사 자격증은 유효하나 중개사무소를 운영할 수 없게 됩니다. 하지만 공인중개사라는 것은 중개업을 하는 것이 아닌 공인중개사 자격증을 취득한 사람을 공인중개사라고 하므로 장롱면허나 중개사무소를 운영하지 못하는 결격사유를 가진 인물이라고 해도 공인중개사라고 부를 수 있습니다. 일반적으로 0.9%한도내에서 중개보수료를 받으며, 초고가 주택들이 많은 강남권 지역의 공인중개사들의 평균 수입이 높습니다. 자격 시험 준비하기 전엔 떡방이라고 무시하다가도 시험 공부할때는 다시 존경스러워지는 기적을 맛보게 됩니다. 쉬운 시험인데 만만하진 않고, 내용은 어려운데 문제는 쉽습니다. 여담이지만 고승덕씨도 공인중개사 시험을 2번만에 합격했다고 한합니다.