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오늘 소개할 책은 "10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석"(알키, 김원철, 2016년)입니다.
이 책은 과거 많은 부동산 고수들의 교과서로 불렸던 책의 저자 김원철 님이 새롭게 리메이크한 버전입니다. 기
제1장. 부동산 투자, 여전히 유효한가?
1. 우리나라에도 부동산 흐름이 존재했다.
① 주택은 향후 20년간 부족하다.
- 혼인으로 인해 매년 약 30만 가구가 탄생한다.
- 다문화 가정이 꾸준히 증가하고 있다.
- 고령 인구가 증가하면서 1~2인 가구 비율이 늘어나고 있다.
② 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해왔다.
- "우리나라도 일본처럼 부동산이 폭락할까요?"라는 질문이 많다.
- 하지만 일본과 한국의 부동산 구조는 다르다.
- 일본은 기업이 부동산 시장을 주도했지만, 한국은 개인이 주도한다.
③ 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다.
- 부동산 경기가 하락하고 장기화되는 것은 장기 침체의 신호가 아니라, 투자자들에게 새로운 기회가 되는 시점이다.
- 뉴스테이(New Stay, 기업형 부동산) 역시 정부 정책의 일환이며, 부동산 경기 부양을 위한 전략 중 하나다.
④ 주택이 남아도는 상황에서도 오르는 부동산이 있다.
- 부동산 시장은 수요와 공급이 완벽하게 일치할 수 없는 구조이므로, 특정 지역의 부동산 가격은 계속 상승할 수 있다.
- 투자를 결정하기 전에는 반드시 물어야 한다. "내 생각이 틀려도 괜찮은가?"
제2장. 현명한 투자자의 정석
1. 3,000만 원씩 4년간 투자하라.
- 전세 레버리지 투자 전략
- 3,000만 원의 종잣돈을 활용해 전세를 끼고 부동산을 매입한다.
- 매년 1채씩 4년 동안 투자하는 것이 핵심 전략이다.
2. 전세 레버리지 투자에 대한 8가지 의문
① 매년 3,000만 원씩 투자할 자금은 어떻게 마련할까?
- 만약 3,4년 차까지 자금이 부족하다면, 5,6년 차로 이월하여 투자할 수 있다.
② 투자한 주택이 2년마다 2,000만 원씩 오른다는 보장이 있을까?
- 기계적으로 2년마다 정확히 2,000만 원씩 상승하는 것은 아니지만, 평균적으로 3~4년 주기로 가격이 상승하는 흐름이 있다.
③ 이렇게 투자할 만한 부동산이 점점 줄어드는 것은 아닐까?
- 부동산 시장은 변화하지만, 2년마다 2,000만~3,000만 원씩 전세가 오르는 지역은 항상 존재한다.
- 따라서 해당 지역을 찾아내기 위해 꾸준히 공부하고 시장을 분석해야 한다.
④ 양도소득세 등 각종 세금 문제는 어떻게 해결할까?
- 시간을 활용하고, 주택임대사업자 제도를 적극 활용하면 된다.
- 단기 임대(5년) 또는 준공공임대(10년)를 활용하면 세금 혜택을 받을 수 있다.
⑤ 5년 또는 10년 후에도 3,000만 원으로 매입할 부동산이 있을까?
- 부동산 시장은 활황과 불황을 반복한다.
- 불황이 있어야 투자 기회가 생기므로, 장기적인 관점에서 접근해야 한다.
- 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 투자 대상이 된다.
⑥ 오래된 아파트의 전세가는 계속 오를까?
- 아현 뉴타운, 왕십리 뉴타운, 가재울 뉴타운, 미아 뉴타운 등 특정 지역의 부동산 가치는 지속적으로 상승해왔다.
- 미래에도 수요가 몰릴 지역을 찾아내는 것이 중요하다.
- 장기적으로 현금 흐름을 확보하면서, 시간이 지나면 시세차익도 기대할 수 있는 투자 전략이 필요하다.
⑦ 전세 보증금은 수익이 아니라 채무 아닌가?
- 중요한 것은 현금 흐름이다.
- 현금 흐름이 원활하다면, 이를 활용해 다양한 형태의 수익을 창출할 수 있다.
⑧ 전세가가 하락하면 어떻게 할까?
- 일부 자금은 항상 현금으로 보관해야 한다.
- 예를 들어, 1,000만 원은 투자하고, 1,000만 원은 은행에 예치하는 식으로 대비할 수 있다.
3. 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까?
① 부동산 활황기에는 더 높은 수익처에 관심이 쏠린다.
- 시장이 호황일 때는 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 투자처로 관심이 옮겨간다.
② 부동산 불황기에는 확신이 사라진다.
- 시장이 침체되면 투자에 대한 확신을 잃고, 기회를 놓치는 경우가 많다.
③ 전세 보증금 상승분으로 회수된 자금을 허투루 사용한다.
- 전세 레버리지 투자의 핵심은 자산 규모가 일정 수준에 도달할 때까지 수익금을 재투자하는 것이다.
- 하지만 일부 투자자는 회수된 자금을 소비하거나 다른 용도로 사용해 투자 기회를 잃는다.
④ 4년 이상 부동산 시장에 꾸준히 관심을 갖는 것이 쉽지 않다.
- 투자는 단기전이 아니라 마라톤과 같다.
- 장기간 시장을 분석하고 꾸준히 투자해야 의미 있는 성과를 낼 수 있다.
4. 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
① 부동산 시장의 전망은 결정적인 순간에 틀리기 마련이다.
- 시장 예측은 항상 맞지 않으며, 전세 레버리지 투자와는 큰 관련이 없다.
② "지금이 막차인가?"에 대한 정답은 지나봐야 알 수 있다.
- 막차를 타게 되면 최소 10년을 기다려야 할 수도 있다.
- 도곡 렉슬 아파트: 2006년 최고가를 기록한 후 하락, 이후 10년 만에 회복.
- 이매 한신 아파트: 큰 주목을 받지 않았지만 10년 동안 꾸준히 상승.
③ 대출을 받지 않는 전략은 모든 위기 상황에서 유리하다.
- 레버리지를 활용하더라도 대출 리스크를 최소화하는 것이 중요하다.
④ 먼저 투자 시스템을 갖추는 것이 핵심이다.
- 체계적인 투자 전략과 시스템을 구축하는 것이 성공의 열쇠다.
⑤ 최고의 메리트는 불황에도 돈이 나온다는 것이다.
- 국가 경제 위기는 3~4년마다 한 번, 또는 10년 주기로 발생한다.
- 1997년 IMF, 2003년 카드대란, 2008년 금융위기, 2012년 유럽발 위기 등.
- 불황에도 지속적으로 수익을 창출할 수 있는 투자 포트폴리오를 구축해야 한다.
5. 투자는 진화하고 발전해야 한다: 4년만 참고 투자하라
① 전세 보증금 상승분으로 수익형 부동산을 매입한다.
- 전세가 상승분을 활용해 새로운 수익형 부동산을 확보할 수 있다.
② 기존 주택을 월세 방식으로 전환한다.
- 전세에서 월세로 전환해 지속적인 현금 흐름을 확보할 수 있다.
③ 일부 부동산을 매각해 차익을 실현한다.
- 전체 포트폴리오에서 일정한 개수를 유지하면서, 적절한 시점에 일부 부동산을 매각해 수익을 확보한다.
④ 상승률이 더 높은 투자 대상으로 이동한다.
- 재건축, 재개발, 분양권, 상가, 오피스텔 등 수익률이 높은 자산으로 포트폴리오를 조정해야 한다.
- 자금이 적은 상태에서 억지로 투자와 주거 조건을 모두 만족시킬 곳을 찾기보다는 투자와 주거 조건을 분리해서 생각하는 것이 중요하다.
⑤ 배당주를 매입한다.
- 배당주는 부동산 투자와 유사한 성격을 가진다.
- 변동성은 있지만, 장기적으로 안정적인 수익을 제공한다.
6. 투자하기 전에 알아야 할 것들
① 투자 수익은 꾸준히 상승하는가?
- 투자 수익률이 장기적으로 상승하는지 검토해야 한다.
② 복리 계산법을 이해하라.
- 복리 효과를 극대화하는 전략을 활용하면 자산 증식 속도가 빨라진다.
③ 갭 투자와 전세 레버리지는 다르다.
- 갭 투자: 매매가 상승을 예상하고 투자하는 방식.
- 전세 레버리지 투자: 전세 보증금이 꾸준히 상승할 지역을 기준으로 투자하는 방식.
제3장. 탁월한 투자자의 정석
1. 부동산 활황, 생각보다 길지 않다
① 불황기에 투자하는 것이 가장 좋은 전략이다.
- 시장이 침체되었을 때 우량 자산을 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 생긴다.
② 성공적인 투자의 핵심은 '핵심 지역'을 선점하는 것이다.
- 핵심 부동산은 시장 변동성에도 강하다.
- 따라서 핵심 지역을 보는 눈을 길러야 한다.
2. 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유
① 핵심이 무엇인지 모른다.
- 많은 투자자들이 어떤 부동산이 핵심인지 정확히 파악하지 못한다.
② 핵심 부동산을 매수하기 어려워 주변 지역을 선택한다.
- 대세 상승이 일어나 가격이 계속 오르는 상황에서도, 적절한 매물이 없으면 기다릴 줄 알아야 한다.
③ 핵심 부동산을 과도하게 높은 가격에 매입한다.
- 무리한 가격으로 매입하면 추후 수익 실현이 어려울 수 있다.
④ 결국 대중을 따라간다.
- 핵심에 집중하는 것이 중요하다.
- 대중을 따라가고 싶은 마음을 억누르고, 철저한 분석을 바탕으로 투자해야 한다.
3. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 다섯 가지 핵심 키워드
① NEW(새 아파트)
- 재건축 투자에 관심을 가져야 한다.
- 하지만, 시기, 본질적 가치, 가격을 면밀히 분석해야 한다.
② 역세권
- 역세권 부동산은 항상 수요가 많으며, 장기적으로 안정적인 자산이 된다.
③ 소형 부동산
- 소형 주택은 임대 수요가 높고, 환금성이 뛰어나다.
④ 강남권
- 과거에는 압구정이 중심이었으나, 현재는 잠실·송파까지 확장되었고, 앞으로는 강동·미사까지 확장될 가능성이 크다.
⑤ 임대료
- 실제 임차인들이 선호하는 지역과 주택 유형을 파악하는 것이 중요하다.
제4장. 투자 고수의 정석
1. 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다
- 불황의 끝자락에서 불황에서 활황으로 넘어가는 결정적인 순간을 포착해야 한다.
- 이 시점을 대비해 투자할 수 있는 자금을 반드시 준비해야 한다.
2. 투자의 때를 알려주는 7가지 신호
① 부동산 불황기가 3년 이상 지속되었다.
- 3년 이상 시장이 침체된 경우, 바닥을 확인해야 한다.
② 미분양 물량이 사상 최대로 증가했다.
- 악성 미분양: 입주 후에도 분양되지 않는 물건.
- 비악성 미분양: 초기 분양 당시 미분양이지만, 입주 후 정상화될 가능성이 있는 물건.
③ 분양 물량이 역대 최저 수준이다.
- 분양 물량이 줄어들면, 향후 공급 부족으로 가격이 상승할 가능성이 높다.
④ 경매 낙찰가율이 사상 최저 수준에 도달했다.
- 역대 최저 수준의 낙찰가율이 나타나면, 부동산 가격이 바닥일 가능성이 높다.
⑤ 전세가율이 사상 최고치에 근접했다.
- 전세가율이 높을수록, 전세에서 매매로 전환되는 시점이 다가오고 있음을 의미한다.
⑥ 폐업하는 부동산 중개업소가 늘어나고 있다.
- 중개업소 폐업 증가 = 시장 침체 극심 → 바닥을 의미할 가능성이 크다.
⑦ 정부의 부동산 활성화 대책이 발표되었다.
- 정부가 부동산 부양책을 발표할 때, 시장이 바닥을 찍고 반등할 가능성이 높다.
3. 고수의 눈에 들어오는 투자 물건
① 전세가율이 90~95%에 육박한 주거용 부동산
- 예) 대학가 근처 원룸
- 여러 채를 보유하면 '머니트리(수익형 자산)'가 될 수 있다.
② 경매에서 전세가 수준으로 낙찰받을 수 있는 아파트나 빌라
- 조망권 등 특별한 장점이 있는 부동산을 선별하는 것이 중요하다.
③ 분양가가 주변 시세와 비슷한 신규 아파트 분양권
- 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 공급되는 경우, 투자 가치가 높다.
④ 임대 수익률이 20~30%에 육박하는 수익형 부동산
- 불황기에는 높은 수익률을 제공하는 부동산도 매수자를 찾기 어려워진다.
제5장. 대상별 투자의 정석
1. 아파트 투자의 정석
① 대단지 아파트를 골라라
- 1,000세대 이상의 대단지 아파트는 편의시설이 풍부하고 안정적인 가격 상승이 가능하다.
- 넓은 택지를 확보하기 어려운 만큼, 희소성이 높아진다.
② 학군이 좋은 지역을 고려하라
- 우수한 학군은 꾸준한 주택 수요를 창출한다.
③ 로열동·로열층을 선택하라
- 환금성이 높은 부동산을 선택하는 것이 중요하다.
④ 면적은 85㎡ 이하를 선호하라
- 중소형 아파트가 대형보다 유리하다.
⑤ 역세권 아파트를 골라라
- 현재 역세권뿐만 아니라, 미래에 역세권이 될 지역을 선점하는 것이 핵심이다.
⑥ 기반 시설이 잘 갖춰진 지역을 선택하라
- 예) 독립문역, 무학재역 인근 대단지 아파트는 기반 시설 부족으로 가치 상승이 더뎠다.
- 사방이 산으로 둘러싸여 있다.
- 신당동, 광장동 등도 같은 이유로 투자 매력이 낮았다.
⑦ 성장 가능성을 고려하라
- 개발 호재, 주변 개발 계획, 신규 인구 유입 여부를 반드시 분석해야 한다.
★ 앞이 막히지 않는 1층 남향을 골라라
- 조망권과 채광이 좋은 남향 아파트는 장기적으로 가치가 높아진다.
2. 재건축 투자의 정석
① 남은 용적률이 많은 재건축을 노려라.
- 무상지분율: 소유주가 보유한 대지지분에서 무상으로 받을 수 있는 비율을 의미한다.
- 예) 대지지분이 30㎡이고 무상지분율이 150%라면, 건축면적 45㎡를 무상으로 수령할 수 있다.
- 84㎡ 아파트를 받고 싶다면 차액만큼을 조합원 분양가로 부담하면 된다.
- 단, 건축사가 설계를 임의로 변경하는 경우가 많으므로 주의가 필요하다.
- 조합원은 이길수가 없다
- 투자 대상이 되는 재건축 아파트는 일반 분양 물량이 많고, 높은 분양가를 책정할 수 있는 곳인지 분석해야 한다.
- 주거지역별 용적률 차이
- 제1종 주거지역
- 제2종 주거지역(용적률 200%)
- 제3종 주거지역(용적률 300%)
- 용적률이 남지 않는다면 1:1 재건축을 진행할 수밖에 없다.
- 주거지역별 용적률 차이
- 지분제 vs 도급제
- 지분제: 조합원이 일정 지분을 확보하는 방식.
- 도급제: 조합이 주체가 되고, 시공사는 사업에 직접 관여하지 않는 방식.
② 높은 분양가가 가능한 지역을 선택하라.
- 아파트가 건축되는 지역의 가치에 따라 분양가가 결정되므로, 입지가 중요한 요소다.
③ 용적률 상향 가능성이 큰 곳을 골라라.
- 조합장이 공약으로 용적률 상향을 제시할 경우, 기부채납을 통해 용적률을 추가로 받을 가능성이 있다.
- 조망권이 확보되는 지역이나 통합 재건축이 가능한 지역이 유리하다.
- 두 단지의 건축 연한이 비슷하면 통합 재건축이 가능할 수 있다.
④ 재건축이 순차적으로 진행될 지역에 주목하라.
- 인근 재건축 단지들의 진행 상황을 분석하면, 상승 흐름을 예측할 수 있다.
⑤ 반드시 가격이 저점일 때 매수하라.
- 재건축 초기 단계에서 매수하면 수익을 극대화할 수 있다.
3. 분양권 투자의 정석
① 신규 공급이 없던 지역의 최초 분양권을 잡아라.
- 보통 신규 아파트의 분양가는 기존 아파트 대비 15~20% 높은 수준에서 책정된다.
- 부동산 시장 침체가 길어지면 주변 아파트 가격이 하락할 가능성이 있다.
- 침체기 3년에 분양권을 매수하고, 입주까지 3년이 걸린다면, 총 6년 후에 부동산 시장이 회복될 가능성이 높다.
② 프리미엄을 주고서라도 매수하라.
- 전략적인 분양권 매수
- 신규 아파트 분양권을 구입.
- 입주 시점에 기존 주택을 매도하고 신규 아파트로 이사.
- 10년 거주 후, 다시 신규 분양권 매수 후 반복.
- 프리미엄을 주고서라도 분양권을 매수하는 이유
- 거주 지역과 가까운 곳이라 실거주에 불편이 없다.
- 현재 거주 중인 집을 시기가 되면 과감하게 매도하는 전략이 필요하다.
- 새로운 랜드마크가 될 가능성이 높은 지역을 선점해야 한다.
- 예) 경희궁 자이 아파트
③ 택지개발지구의 중심지 아파트를 노려라.
- 모든 인프라가 형성되는 핵심 입지에 투자해야 한다.
④ 핵심 지역의 분양권은 장기 보유하라.
- 장기적으로 가치 상승이 예상되는 지역의 분양권은 보유하는 것이 유리하다.
★ 핵심 지역의 분양권은 저층이라도 매수하라.
- 예) 대치동 청실 아파트 → 래미안 대치 팰리스로 재건축
4. 오피스텔 투자의 정석
① 전용면적을 확인하라.
- 세입자는 실질적으로 사용할 수 있는 면적을 중요하게 생각한다.
② 저렴한 오피스텔이 더 좋은 투자처일 수 있다.
- 출퇴근 용도로 활용하는 경우, 가격이 저렴한 것이 더 경쟁력이 있다.
- 분양가와 프리미엄의 가격 차이가 크지 않다면, 로열층·로열호수 오피스텔을 선택하는 것이 좋다.
③ 택지개발지구 중심상업지구의 오피스텔을 노려라.
- 토지 용도가 계획적으로 설정된 지역에서는 향후 수익률을 예측하고 투자할 수 있다.
- 예) 판교 중심상업지구 오피스텔
④ 전용 30~50㎡의 오피스텔을 공략하라.
- '아파텔'(아파트형 오피스텔)의 경우, 통풍 문제를 고려해야 한다.
- 타워형 아파트보다 판상형 아파트가 선호된다.
⑤ 10년이 지나면 매도를 고려하라.
- 오래된 오피스텔은 기술 발전의 혜택을 받기 어려워 경쟁력이 떨어진다.
- 자주식 주차, 개별 난방 등의 최신 시설이 적용되지 않을 수 있다.
⑥ 전철역에서 가장 먼 오피스텔을 매수하라.
- 입지에 따른 가격 차이가 크지 않은 경우, 저렴한 오피스텔이 투자 수익률 면에서 더 유리할 수 있다.
5. 단독주택 투자의 정석
① 평지의 주택을 선택하라.
- 강남역 상권의 경우, 구릉지보다 평지가 더 선호된다.
② 역세권은 필수 조건이다.
- 종상향 가능성이 있는 지역을 선점해야 한다.
- 예) 제1종 일반주거지역 → 제2·3종으로 상향될 가능성이 있는 지역
③ 단층보다는 다가구주택을 노려라.
- 수익성을 극대화할 수 있는 다가구주택이 더 유리하다.
④ 넓은 도로를 끼고 있는 주택을 선택하라.
- 예) 선릉역과 청담동 사이의 선정릉역 인근
⑤ 전철 노선이 예정된 지역은 조정 국면을 활용하라.
- 노선 발표 - 착공 - 완공의 과정을 분석하고, 유사 사례와 비교해야 한다.
⑥ 주변에 새 주택이 생기는 지역은 최대한 늦게 매도하라.
- 추가 개발이 진행되는 지역에서는 가급적 늦게 매도하는 것이 유리하다.
- 불필요한 비용이 발생하지 않도록, 직접 리모델링을 진행하지 않는 것이 좋다.
6. 상가주택 투자의 정석
① 평지가 넓고 사방이 개방된 지역을 선택하라.
- 추가 성장 가능성이 있는 지역일수록 투자 가치가 높다.
② 떠오르는 상권의 주변 지역을 노려라.
- 합정, 연남, 서교 등의 사례처럼 인기 상권이 확장될 가능성이 높은 지역을 선점해야 한다.
③ 6m 이상의 도로를 접한 상가주택이 좋다.
- 도로 접근성이 뛰어난 상가주택이 임대 수익과 가치 상승 측면에서 유리하다.
④ 어울리지 않는 용도로 지정된 곳을 주목하라.
- 서울 내 전철역 주변에서 제1종 일반주거지역으로 지정된 곳이 있다면, 향후 용도 변경 가능성을 고려할 필요가 있다.
- 성수동, 영등포 일대의 준공업지역도 유망 투자처가 될 수 있다.
⑤ 개발 호재가 실현될 가능성을 검토하라.
- 예측 가능한 개발 프로젝트의 진행 여부를 확인해야 한다.
- 예) 서울역 고가 공원화 프로젝트가 인근 지역에 미친 영향 분석
7. 상가 투자의 정석
① 무조건 저렴한 가격에 매수하라.
- 예) 잠실 트리지움 메인 상가: 높은 임대료로 인해 투자금 회수에 4~5년이 소요됨
- 분양 상가의 경우, 분양팀이 제시하는 첫 번째 제안은 거절하는 것이 원칙이다.
- 매수자가 우위에 있음을 잊지 말고 협상해야 한다.
② 핵심 상권의 1층 상가를 분할 매수하라.
- 경험이 부족한 투자자라면, 소규모 빌딩에서 1층 상가만 분할해서 매각하는 물건에 관심을 가져보자.
- 좋은 매물을 찾기 위해서는 발품을 팔아야 한다.
③ 상가의 동선은 시간대별로 분석하라.
- 임차인의 입장에서 합리적인 월세 수준을 계산해야 한다.
- 적정 임대료는 하루 3일 치 매출액 이내가 되어야 한다.
④ 성장 가능성이 있는 상가에 투자하라.
- 장기적으로 상권이 확장되거나 유동 인구가 증가할 가능성이 있는 지역을 선택하는 것이 중요하다.
맺음말
"여유로운 삶을 위해 노력해야 한다. 그러나 지금의 삶도 중요하다.
그리고 더 중요한 것은 당장 내 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도,
앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신이다.
확신을 얻기 위해 오늘도 지식에 대한 투자는 계속되어야 한다.
이것이야말로 지치지 말아야 할 소중한 일상이다."
- 저자의 맺음말 중에서
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 '현재의 자산 규모'가 아니라, 미래를 준비하는 태도와 전략입니다.
이 책은 재건축, 분양권, 오피스텔, 단독주택, 상가주택, 상가 투자법 등 다양한 투자 방법을 심층적으로 다루며,
철저한 분석과 장기적인 안목을 바탕으로 꾸준히 공부하고 실천하는 것이 성공의 열쇠라고 강조합니다.
-시장을 따라가는 투자자가 아닌, 주도적으로 분석하고 전략적으로 대응하는 투자자가 되십시오.
-당신은 어떤 투자 전략을 선택하시겠습니까?
이 글이 부동산 투자 결정을 내리는 데 도움이 되길 바랍니다.
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